8 шагов для ипотеки на квартиру на вторичном рынке

Ипотека – это денежный заём под имущественный залог, который представлен недвижимостью, имеющейся в собственности или квартирой для покупки которой, берутся финансовые средства.

Участники ипотеки:

  • заемщик – тот, кто берет кредит и передает банку залог;
  • кредитор – тот, кто даёт заём и принимает залог;
  • государство – гарант права собственности.

В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о зарегистрированных правах и технических характеристиках объекта недвижимости.


Отличительная особенность ипотеки – это залог и период оплаты займа 15-30 лет.

Взыскание в случае нарушения кредитной платежной дисциплины обращено на заложенное имущество. Главный риск – отчуждение заложенного объекта недвижимости.

Приобретение квартиры или дома на вторичном рынке жилья происходит при передаче права собственности физическому лицу от физического или юридического лица.

Отношения между залогодержателем (банком) и залогодателем (заемщиком) оформляется договором займа и закладной. В Росреестре регистрируется право собственности, а государство подтверждает факт перехода права новому владельцу в соответствие с договором купли-продажи.

Заемщик владеет и пользуется имуществом, но не вправе распоряжаться недвижимостью. Банку выплачивается ежемесячный платеж, который включает погашение процентов по ипотеке и часть основной суммы долга.

Шаг №1. Убедиться что ипотеку стоит брать

Прежде чем решиться взять ипотеку на квартиру оцените финансовое состояние, чтобы выяснить посильную сумму ежемесячного платежа. Рассчитайте доходы так, чтобы сумма средств на погашение составила 30-45% чистого дохода. Чистый доход – это ежемесячный доход без учета обязательных платежей.

Если заемщик состоит в официальном браке, учитывается общий доход семьи. При необходимости учитываются доходы созаемщиков, которые состоят или и не состоят в родственных связях.

Чтобы сразу понять, сколько придется платить за ипотеку, воспользуйтесь онлайн калькулятором. Найти данную услугу можно найти на сайтах банков, в которых планируется брать заём или воспользоваться услугами сайта banki.ru.

На данном ресурсе указывается требуемый размер ипотеки, срок кредитования, сумма первоначального взноса и в итоге выводится список банков предоставляющих кредиты на указанных условиях.

Проанализировав ежемесячные выплаты, сравнивают их с имеющимся доходом. Если сумма выплаты составит более 40-50% семейного бюджета, то стоит основательно задуматься.

Обратите внимание на требования банков к заемщикам – это возраст старше 18 или 21 года, гражданство РФ, наличие постоянной регистрации.

Причины отказа в ипотеке:

  • Судимости.
  • Риск невозврата долга. Банк не готов предоставить заём в силу неуверенности в платежеспособности клиента.
  • Дополнительная финансовая нагрузка – кредитные карты, поручительства, потребительские кредиты.
  • Плохая кредитная история заемщика, которая проверяется за 5 лет. Просрочки по оплате взятых ранее займов влияют на принятие положительного решения.
  • Ненадежный работодатель.
    Если в организации проблемы с перечислениями в пенсионный фонд или налогами, банк принимает отрицательное решение.
    Если организация не надежна, заемщик рискует остаться без работы и не сможет оплатить ипотеку.
Читайте также:  4 способа взять кредит безработному

У каждого банка собственные критерии рассмотрения заявки и требования к заемщику (см. Почему Сбербанк России отказал в выдаче кредита). Платежеспособность заемщика проверяется через пенсионный фонд на наличие отчислений. Владельцам бизнеса отказывают чаще, чем наемным работникам.

Шаг №2. Определиться с источником первоначального взноса

Сумма первоначального взноса для оформления ипотеки составляет в среднем 10-20% стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Взнос улучшает ситуацию по одобрению займа, хотя существуют возможности взять ипотеку и без первоначального взноса. Чем выше первоначальный платеж, тем меньше процент по кредиту.

Для первоначального взноса используются:

Банк выдает ипотеку без первоначального взноса лицам с официально подтвержденным доходом, не испорченной кредитной историей, наличием имущества движимого или недвижимого.

Дополнительные требования – привлечение поручителя с подтвержденным доходом.

Имеет значение образование и положительная кредитная история. Желательно, чтобы выплаченные ранее займы были крупными. Принимается во внимание наличие зарплатной карты банка.

Шаг №3. Подобрать потенциальные варианты

Определить среднюю цену квартиры, которую рассчитываете приобрести. Проанализируйте рынок недвижимости и опередите сумму, которую планируете запросить у кредитора.

Запрашивайте сумму максимально возможную, чтобы не ограничивать себя в выборе квартиры. Меньшую сумму взять можно, а больше, чем одобрит банк – нельзя.

Шаг №4. Выбрать банк

Подавайте заявку одновременно в 3-5 банков. Не обязательно обходить ближайшие кредитные учреждения, зайдите на сайты кредитных учреждений, и ознакомьтесь с предложениями (см. Ипотека от Сбербанка России, программы и правила оформления). Воспользуйтесь сервисом с кредитным калькулятором, определите предварительный платеж и процентную ставку по ипотеке.

На специальных сервисах подается заявка в электронном виде в несколько банков. Зайдите на сайт “Сравни.ru”, заполните обязательные поля и сравните специальные предложения.

Критерии для сравнения программ – ежемесячный взнос, процентная ставка и переплата по ипотеке.

Выбирайте кредитора, который предложит наиболее выгодные условия.

Посчитайте дополнительные расходы:

Чтобы понять, насколько интересен кредит на квартиру, сравните эффективную ставку, которая включает процентную ставку по ипотеке и единовременные комиссии. Банк обязан предоставить информацию о рисках, которые возникают при взятии или погашении займа. Эффективная ставка определяет выгоду для заемщика.

Заполните заявки в электронном виде на официальных сайтах банка, продукт которых наиболее выгоден, и ожидайте предварительное решение.

Для получения ипотеки срок рассмотрения заявки составляет 2-14 дней.

Гарантия положительного решения:

  • высокий подтвержденный доход;
  • карта банка, на которую работодатель перечисляет заработную плату;
  • положительная кредитная история;
  • наличие в собственности квартиры, дома, земельного участка, автомобиля;
  • высшее образование.

Если заявка не одобрена, то поменяйте условия. Добавьте созаемщиков, чтобы увеличить совокупный доход или поменяйте титульного заемщика. Подайте повторную заявку. Вероятно, что банк примет положительное решение.

Читайте также:  5 способов взять кредит на карту

Шаг №5. Подготовить документы

На сайтах банков изучите перечень документов для получения ипотеки. Для подтверждения источника дохода возьмите в справку по форме 2НДФЛ по месту работы или заполните справку по форме предоставленной кредитным учреждением.

Подготовьте копию трудовой книжки, заверенную работодателем. Если в обеспечение кредита предоставляется залог на имеющуюся недвижимость, представьте правоустанавливающие документы на данный объект.

Для оформления кредита без подтверждения дохода требуется паспорт с записью о регистрации, второй удостоверяющий личность документ (водительские права, СНИЛС).

Ипотека по двум документам предполагает увеличение размера первоначального взноса (минимум 50%) и процентной ставки.

На уменьшение процентной ставки влияет получение зарплаты на счет банка и сумма первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка.

Обратите внимание на условия обслуживания кредита:

Берите ипотеку в той валюте, в которой получаете заработную плату. Ознакомьтесь с образцом кредитного договора, представленного на сайте банка.

Дождитесь положительного решения. Банки предоставляют время для выбора объекта недвижимости на вторичном рынке жилья. Уведомление об одобрении кредита действует 2-6 месяцев.

Шаг №6. Выбрать квартиру

Подберите подходящую квартиру на вторичном рынке жилья. Недвижимость, которая приобретается по ипотеке, должна соответствовать требованиям банка.

В залог принимается квартира без незаконных перепланировок, не допускается аварийное состояние дома, нельзя, чтобы объект стоял в очереди на снос или подлежал капитальному ремонту.

Не разрешается покупать недвижимость у близких родственников.

Документы на объект недвижимости, который приобретается в ипотеку:

  • Копия паспорта продавца с отметкой о регистрации.
  • Технический паспорт объекта.
  • Копии правоустанавливающих документов:
    • договор купли-продажи;
    • договор дарения;
    • правоустанавливающие документы на наследство.
  • Отчет об оценочной стоимости приобретаемой недвижимости
  • Справка из домоуправления об отсутствии зарегистрированных жильцов или выписка из домовой книги
  • Согласие супруга(и) продавца нотариально заверенное, если имущество приобреталось в браке.

В случае если основание для возникновения права собственности – договор о приватизации или право на наследство, которое было приватизировано, банк требует представить дополнительные документы:

  • выписку из архива домовой книги на дату приватизации или заявление на приватизацию, содержащие сведения о зарегистрированных лицах и об отказе от участия в приватизации;
  • выписка из поквартирной карточки о снятии с учета лиц, имевших право на приватизацию и отказавшихся от этих прав;
  • нотариально заверенные отказы от участия в приватизации лиц, зарегистрированных на момент приватизации, но не являющихся собственниками жилья.
Требуется разрешение органов опеки и попечительства, если собственники недвижимости несовершеннолетние дети.

Выбирайте ликвидные объекты, которые банк примет как залог, и для продажи, чтобы при необходимости улучшить жилищные условия.

До того, как состоится подписание заемщиком кредитного договора, оригиналы документов предоставляются сотруднику учреждения для рассмотрения и одобрения объекта.

Читайте также:  2 способа вернуть страховку по ипотеке

Если во время подбора квартиры заемщик поменял место работы, то уведомлять банк и пересматривать решение нет необходимости. В момент выдачи уведомления об одобрение ипотеки банк понимает уровень платежеспособности клиента.

Если меняется семейное положение, то кредитора следует уведомить.

При этом решение пересматривается, потому что квартира приобретается уже в другом статусе.

Банк выносит положительное решение по приобретаемому объекту недвижимости, назначается дата для подписания договора купли-продажи, оформления закладной и кредитного договора.

Шаг №7. Оформить сделку

Определитесь, в какой форме передавать продавцу денежные средства за приобретаемое жилье. Арендуйте банковскую ячейку или, если это безналичный расчет, откройте счет в банке.

Если в учреждении, с которым заключен договор, нет депозитария, то арендуйте ячейку в другом банке. В этом случае затраты на перечисление денежных средств ложатся на заемщика.

Обратите внимание перед подписанием кредитного договора на предложенную банком схему погашения ипотеки.

Схемы ежемесячных платежей для погашения:

  • дифференцированные;
  • аннуитетные.

Аннуитетные платежи имеют одинаковую величину на протяжении всего времени кредитования. Первые несколько лет заемщик выплачивает только проценты, а основная часть долга уменьшается очень медленно. Заемщик имеет возможность прогнозировать бюджет.

При дифференцированном погашении ипотеки основной долг оплачивается равными платежами, как ипроценты по остатку долга. При этом ежемесячный платеж выше, чем при аннуитетной схеме платежа.

При погашении аннуитетными платежами заемщик при желании самостоятельно переходит на схему дифференцированных выплат.

Если к ежемесячному платежу прибавлять дополнительную сумму, остаток долга уменьшается, соответственно уменьшаются и проценты по ипотеке.

Для последующего погашения долга банк обязан сделать перерасчет платежей. В этом случае схемы экономически равнозначны.

Оформите страховку жизни и здоровья, застрахуйте объект недвижимости, который передается в залог. В случае отказа от комплексного страхования банк повышает кредитную ставку на несколько пунктов.

Шаг №8. Оформить документы на собственность

После подписания кредитного договора оформляется договор купли-продажи и закладная на приобретенную недвижимость.

Правоустанавливающие документы регистрируется в государственных органах. В свидетельстве о праве собственности отмечается наличие обременения на жилой объект в пользу банка.

Как облегчить ипотеку

Будьте в курсе тенденций ипотечного рынка. Период кредитования ипотеки достигает 20-30 лет. Есть вероятность, что ситуация в сфере ипотечного кредитования изменится в сторону уменьшения процентных ставок. При необходимости обратитесь в банк с просьбой снизить процент действующей ставки или оформите рефинансирование.

Для первоначального взноса используйте материнский капитал или погасите им часть основного долга. Размер начисляемых процентов снизится, и сумма ежемесячных платежей уменьшится.

У каждого заемщика есть право на налоговый вычет.

Денежные средства не возвращаются заемщику наличными. Уменьшается не плата по ипотеке, а размер подоходного налога с заработной платы.

Жилье постоянно растет в стоимости, платите за свое, а не за съемное жилье. Обратитесь к профессионалам – ипотечным брокерам или агентство недвижимость, которые помогут определиться с банком, выбрать условия ипотеки и подобрать объект недвижимости.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Подписаться на: